Раздел ипотечной квартиры

Бум ипотечного кредитования последних лет, с одной стороны, увеличил количество заемщиков в лице супружеских пар, ведь для большинства российских семей это единственный шанс заполучить собственное жилье. С другой стороны, осложнил процесс расторжения брака, поскольку во время раздела ипотеки при разводе нужно делить не только саму недвижимость, но и кредитные обязательства, связанные с нею.

Общего алгоритма урегулирования ипотечного спора на сегодня не существует — судебная практика по таким делам, ввиду новизны проблемы, только нарабатывается. Каждая конкретная ситуация с ипотекой при разводе решается по-разному и зависит от ряда факторов. Поэтому участие профессионального юриста в таких делах — неотъемлемая часть процесса последних лет. От того, насколько грамотного и компетентного судебного представителя выберет клиент, во многом зависит то, сохранит или потеряет он свое жилье.

Общие правила раздела имущества

Если жилье приобреталось в период супружества, к разделу ипотеки применяются те же принципы, что и к дележу другого совместного имущества — бывшие муж и жена делят ее пополам. Не имеют значения факты, являлись ли они созаемщиками или займ оформлялся на кого-то одного из них— обязанности по погашению долга возлагаются в равной мере на обе стороны и продолжают существовать и после распада семьи.

Отказ кредитора

На практике произвести самостоятельный раздел ипотеки после развода не получиться, так как в таких жилищных отношениях участвует банк, который является одновременно кредитором и залогодержателем. Владельцы залогового жилья не могут совершать никаких манипуляций с ним — все действия требуют разрешения кредитного учреждения.

Основная проблема ипотеки при разводе супругов состоит в том, что в подавляющем большинстве случаев кредитные организации отказывают в согласовании. Причина возражений — это замена солидарной ответственности, то есть, обязанности сразу нескольких созаемщиков погасить ссуду, на долевую, при которой каждый из должников выплачивает долг в пределах своей части, если будет произведено разделение ипотеки при разводе. Проще говоря, банк теряет возможность требования исполнения обязательств на всю сумму одновременно с бывшего мужа и жены, что экономически и процессуально ему невыгодно. В итоге, столкнувшись с отказом кредитора, супруги-созаемщики вынуждены обращаться в суд.

Особенности искового заявления

Если разделение ипотеки при разводе между супругами-созаемщиками вызвало споры или проходит без согласия залогодержателя, то нужно идти в суд. Первым делом следует подготовить соответствующий иск. При этом особое внимание необходимо уделить изложению следующих моментов:

• Когда была приобретена оспариваемая недвижимость.
• На чье имя оформлялся ипотечный займ.
• Кому принадлежали финансы, которые шли в оплату кредита.
• Как следует разделить квартиру и почему.

Все вышеизложенное нужно будет подтвердить документально или доказать иным убедительным способом.

Способы дележа ипотеки при расторжении брака

На раздел ипотеки в суде влияет множество обстоятельств: особенности оформления займа, размеры оплаченной части и остатка долга, наличие несовершеннолетних детей, финансовые возможности экс-супругов и т. п. В зависимости от этого, анализ российской правоприменительной практики позволил выделить несколько наиболее распространенных способов дележа заемного жилья и долговых обязательств:

• Бывшие муж и жена ежемесячно оплачивают ссуду в равных пропорциях до окончания срока. После того, как долг будет выплачен и снимется залоговое обременение с имущества, квартира подлежит разделу между ними в соотношении 50 на 50. Если кредит был осложнен погашением средств за счет маткапитала, то распределение долей производится с учетом интересов детей. Этот вариант подходит для экс-супругов, которые могут нести долговое бремя без ущерба своим интересам.
• Бывшие супруги ходатайствуют о досрочном погашении долгов по ипотеке при разводе и продаже жилья. Часто кредитные учреждения идут на такие предложения, так как иначе они рискуют заполучить просроченную задолженность по займу вместо запланированного вознаграждения. Этот способ оптимален для платежеспособных сторон и выгоден отсутствием переплаты по процентам. Минус состоит в длительном ожидании покупателя, так как найти человека, который согласится выкупить кредитное жилье и заморочиться с оформлением документов, весьма сложно.
• Один из экс-супругов выкупает долю другого и своими силами рассчитывается по ипотечному займу. После полного погашения долга квартира переходит в личную собственность этого лица. Такой вариант раздела ипотеки между супругами подойдет, если другая сторона не хочет или не может по финансовым соображениям брать на себя обязательства по выплате кредита. При этом, в качестве компенсации, ей полагается иное имущество. В результате всех манипуляций второй созаемщик теряет статус должника и собственника недвижимости.
• Продажа недвижимого имущества и погашение кредита. Если экс-супруги не в состоянии дальше платить кредит, то банк реализует квартиру и вырученные средства идут на погашение займа. Если остаются лишние деньги, то они делятся поровну между ними.

В отдельных случаях суд может пойти навстречу бывшим супругам-созаемщикам и утвердить иные варианты раздела при разводе, не нарушающие закон и интересы всех участников процесса. Как показывает судебная практика, опытный юрист, благодаря рациональному подходу к проблемной ситуации и грамотно выстроенному диалогу со сторонами и кредитором, добивается справедливого раздела ипотеки и долга через суд с максимальной пользой для всех.