Раздел дома

При разделе недвижимости большое значение имеет размер объекта, возможность произвести в нем перепланировку. Если в квартире выдел жилплощади в натуре зачастую невозможен, то с домами дела обстоят иначе. Большинство совладельцев могут стать полноправными хозяевами автономной части дома и земельного участка, однако необходимо пройти юридическую процедуру — раздел имущества. Нередко между собственниками возникает ряд противоречий, которые не удается разрешить мирным путем, и тогда раздел дома производится в судебном порядке.

В каких случаях собственники делят дом

Необходимость раздела домостроения возникает в следующих случаях:

• при разводе;
• при наследовании имущества.

Однако претензии на часть дома не всегда обоснованы, каждый случай требует отдельного рассмотрения.

Дом приобретен в браке

Раздел жилого дома при разводе производится только в том случае, если каждая из сторон имеет право на недвижимость. Дом должен относиться к совместно нажитой собственности, то есть быть приобретенным в период брака (ст.34 СК РФ). При разделе имеет значение не только дата оформления правоустанавливающего документа, но и то, каким путем дом достался семье.

Имущество не делится в случаях:

• Дарения одному из членов семьи. Если мужу (жене) дом подарили, недвижимость будет его личной собственностью.
• Приватизации на одного из супругов до оформления брачного союза.
• Наследования. Дом или его часть, полученные в наследство до брака или в супружестве, при разводе не делятся.

Если дом куплен в кредит, за наличные средства, получен по договору пожизненного содержания с иждивением, он подлежит разделу. Исключением являются случаи, когда сторонами был заключен брачный договор. Документ может изменить режим совместной собственности (ст. 42 СК РФ). Например, при оформлении ипотеки многие банки выставляют требование «заключить брачный договор», если один из супругов платежеспособен, а второй — нет. Так проще предопределить плательщика по кредиту после расторжения брака.

Раздел дома, купленного на материнский капитал, имеет свои нюансы. При покупке с привлечением госсредств держатель сертификата обязан наделить долями всех членов семьи: супруга, детей. Если права указанных лиц были ущемлены, они вправе потребовать свою долю в судебном порядке.

Раздел дома при разводе производится по согласию сторон или в суде. По умолчанию доли супругов признаются равными, однако и муж, и жена вправе ходатайствовать о выделении ему большей доли. В качестве аргументов приводят:

• проживание с детьми, не достигшими совершеннолетие;
• внесение личных досвадебных сбережений в покупку дома;
• аморальный образ жизни одного из супругов, что в итоге может привести к непоправимой порчи имущества, или иные причины.

Каждый из приведенных факторов не оказывает значительного влияния на ход процесса, но если они будут грамотно представлены адвокатом, подкреплены доказательствами, обоснованы, судья может принять решение в пользу одной из сторон.

Раздел дома при наследовании

Имея дом, собственник может еще при жизни распорядиться своим имуществом, составив завещание, или понадеяться на добропорядочный раздел по закону. В первом случае владелец дома вправе оставить все свое имущество родственникам или даже посторонним людям. При разделе по закону в наследство вступают родственники в порядке очередности. В числе первых — дети, родители, супруги и внуки по праву представления, а при отсутствии первоочередников призывается вторая или последующие очереди.

В завещании может быть указано, как делится имущество. Если части дома не закреплены за определенными лицами и в наследство передается объект целиком, доли признаются равными по умолчанию. По соглашению сторон наследополучатели могут сами определить реальные доли каждого, а при невозможности мирного раздела — обратиться в суд.

В случае наследования по закону (согласно очереди) каждому достается определенная «идеальная доля», выраженная дробным числом.

Судебной тяжбы не избежать, если:

• Спустя некоторое время — год, два или более, появился новый претендент на дом, который в судебном порядке восстановил срок принятия наследства.
• На недвижимость претендуют граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве. Это могут быть не только близкие родственники, например — несовершеннолетние дети, но и совершенно посторонние люди, проживающие вместе с наследодателем на иждивении в последний год его жизни.

Обычно появление новых наследников вызывает ряд протестов, особенно если имущество было давно поделено, на него зарегистрировано право собственности, и кто-то из наследников успел распорядиться домом.

В большинстве случаев наследополучатели не дают согласие на включение нового претендента в число наследников. Новому претенденту придется не только отстаивать свои имущественные права, но и добиваться восстановления срока принятия наследуемого дома в суде.

Особенности раздела дома

Частный дом — объект, тесно связанный с землей, поэтому основанная задача — разделить земельный участок с домом. При этом учитываются некоторые нюансы:

• Земля и дом, возведенный на нем, едины. В соответствии с п. 5 ст. 1 ЗК РФ судьба дома, неотделимого от земельного участка, решается одновременно с судьбой участка.
• Право собственности на землю переходит на ряду с правом собственности на дом (или его часть). Это правило оговорено в ст.273 ГК РФ.
• Если обладателями права собственности на дом становятся несколько человек, то при определении порядка пользования земельным участком учитывается размер их долей в недвижимости, а также установленный порядок пользования (ст. 35 ЗК РФ).

Если дом делится на доли, то и земля, соответственно, тоже.

В случае раздела частного дома есть возможность выделить доли в натуре. При этом собственники могут распоряжаться имуществом, не спрашивая разрешения у совладельца: продать свою часть дома, сдать в аренду, произвести перепланировку или замену коммуникаций. В итоге образуется 2 (или более) независимых доли недвижимости.

Одновременно с домом делится и участок, примыкающий к строению и под ним. Собственникам необходимо организовать работы по размежеванию, поставить свои доли на кадастровый учет.

Проблемы с фактическим разделом дома могут возникнуть, если:

• Дом имеет небольшую площадь. Даже в судебном порядке раздел будет невозможен, если на 1 человека приходится менее 8-12 м2 (в разных регионах нормы устанавливаются индивидуально).
• Нет возможности обустроить отдельные входы, обособить коммуникации.
• Вновь образованный земельный участок по размеру меньше, чем установлено градостроительным регламентом (ст. 11.9 ЗК РФ).

Право каждого собственника на вновь образованные доли недвижимости регистрируется в Росреестре.

Если в техплане будет написано, что выделенная доля — это часть жилого дома, регистрация права собственности будет возможна только в судебном порядке.

Поделить дом и землю можно мирным путем или через суд.

Процедура раздела дома

Частный дом делится одним из способов:

• по соглашению;
• по решению суда.

Даже если стороны конфликтуют, необходимо предпринять попытки досудебного урегулирования спора. Это желательная процедура, которую следует соблюсти до подачи иска о разделе дома.

Мирный раздел дома

При заключении соглашения о разделе объект — частный жилой дом переводится в долевую собственность.

Обратите внимание! Если производится радел дома между супругами, соглашение в обязательном порядке заверяется у нотариуса (п. 2 ст. 38 СК РФ).

В договоре указывается:

• какие расходы понесут собственники на содержание дома и в каких пропорциях;
• порядок использования мест, находящихся в общей эксплуатации и пользовании.

При разделе дома в натуре в соглашении указывается размер каждой доли в кв.м. Рассчитанный размер недвижимости бывает меньше, чем определенный в идеальных долях, и тогда ее владелец вправе потребовать компенсацию за недостающие квадратные метры.

На основании заключенного соглашения определенные в нем доли регистрируются в Росреестре.

Судебный раздел дома

Если раздел кажется несправедливым, или же кто-то из собственников отказывается оформить право собственности на часть дома и поучаствовать в разделе, подается заявление на раздел дома в суд.

Иск должен соответствовать нормам законодательства (ст. 131 ГПК РФ), иначе он будет возвращен или вовсе оставлен без рассмотрения. В документе необходимо представить и аргументировать сведения:

• на каком основании производится раздел дома;
• есть ли возможность раздела имущества в натуре;
• почему суд должен пойти на отклонение от принципа равенства долей.

В иске указываются нормативно-правовые акты, на основании которых выдвигаются требования о разделе. Справиться с задачей поможет юрист по разделу дома.

Ход процесса во многом зависит от результатов технической экспертизы, где устанавливается, возможен ли реальный раздел дома и земельного участка. Если разделить дом на 2 (или более) обособленные доли не удастся, устанавливается порядок пользования имуществом.